不限价土地增众 北京新房均价料小幅震行
发布时间:2020-06-28

  □本报记者 董增 

  

  近期北京地区众宗不限价土地成功出让,单宗地块金额较高。从首首楼面价望,无数不限价土地均价超过4万元/平方米。疫情暴发以来,不限价土地徐徐成为北京土地出让市场成交主力。不过,2018年、2019年北京荟萃出让大量限价土地,展望异日一段时间限价楼盘因库存较高仍占有新房市场主流地位。但随着不限价新房徐徐入市,展望异日新房均价将被仰升。

  住宅用地占比较大

  从近期不限价地块出让情况望,单宗不限价地块首首价较高。6月18日,北京市自然资源和规划委员会官网吐露,北京丰台区挂牌2宗不限价地块,总首首价为62.98亿元。其中,地块名称为北京市丰台区卢沟桥大瓦窑DWY-L33等地块,建设用地面积相符计4.11万平方米。地块位于丰台区卢沟桥大瓦窑村,首首价37.95亿元。地块名称为北京市丰台区卢沟桥大瓦窑DWY-L39等地块,建设用地面积相符计4.47万平方米。地块位于丰台区卢沟桥大瓦窑,首首价为25.03亿元。

  从区域分布望,日前出让的不限价土地分布区域较广,丰台区、通州区、门头沟区、房山区等区域均有涉及。

  6月10日,北京市规划和自然资源委员会挂出3宗经营用地,别离位于通州区、门头沟区和房山区,总出让首首价为51.26亿元,均为不限价宗地。

  从土地性质望,住宅用地占比较大。同时,不少地块请求建设小儿园等配套措施。举例来望,通州区近期出让的不限价地块包括永顺镇运通人和良园二期项现在FZX-0604-6002、FZX-0604-6006地块R2二类居住用地、A334托小用地。建设用地面积相符计37814.6平方米,规划修建限制周围不超过77172平方米,首首价为11.31亿元。

  从首首楼面价望,不少主城区不限价地块首首楼面价超4万元/平方米,以门头沟区为代外的郊区不限价地块首首楼面价也逼近3万元/平方米。

  以日前出让的位于门头沟区龙泉镇的不限价地块为例,地块名称为北京市门头沟区新城04街区MC00-0004-6022,地块性质为R2二类居住用地。建设用地面积20038.778平方米,规划修建限制周围不超过40077.556平方米,首首价11.65亿元。

  限价房库存较高

  中原地产首席分析师张大伟指出,今年以来,北京土地市场成交组织中,不限价比例越来越高,纯商品房不限价占比已经挨近80%。不过,限价房因为前期积累了大量的库存,照样占有现在及异日一段时间新房供给的主流。

  从土地供答望,近年来,北京相符计供答的限价房住宅大约110宗,土地出让面积相符计1100万平方米。此外,这些项现在再叠加配套商业、配套仓储后,相符计大约要入市1300万平方米。现在已经入市大约800万平方米,也就是说,期待入市取得预售证的限价房大约还有3万-4万套。

  中原地产数据表现,现在已经入市的限价房相符计有90个项现在,涉及住宅相符计76169套。其中,现在已经完善网签的限价房有35940套,尚未网签的有4万套。未完善网签的4万套住宅中,有1.2万套是已预定但尚未网签的,其余2.8万套属于尚未出售的库存。连同上述3万-4万套正在期待入市的,北京地区限竞房库存仍有6万套旁边。

  张大伟指出,固然限价房项现在存在入市周期迥异、存在换房周期、存在片面项现在已经出售但网签滞后的表象,但是限价房出售往化集体不高。集体来望,北京地区平均网签完善率约44.5%。已入市的150期限价房项现在里,基本售罄的只有40期。出售完善率为50%-80%的有30期,这些项现在集体已经进入出售末期,约占通盘入市项方针2成旁边。另有50期限价房项方针网签率不到30%,除往入市时间较短的项现在,大片面网签率矮的项现在陷入滞销。

  “现在,已经入市的限价房项现在中,20%项现在不愁卖,基本能做到一年清盘;60%的项现在处于顺销状态,能够徐徐卖。另外20%的项现在已经基本封盘,谁也卖不行。”张大伟指出。

  新房供给有保障

  业妻子士称,不论从不限价土地浓密出让角度,照样从限价房自己往化望,异日限价房消逝已经成为趋势。展望在今年四季度以后,上市新盘中,不限价项现在将占有一半以上。届时,新房价格展望将有所仰升。

  值得仔细的是,从北京地区土地出让周围望,异日一段时间新房供给量将有所保障。中原地产数据表现,2020年以来,北京地区土地出让金相符计1143.74亿元,同比增进40.68%;土地规划修建面积相符计364.7万平方米,同比降低23.11%。土地出让金额位列全国第三,仅次于杭州和上海。

  从已出让的土地望,溢价率集体较高。今年以来,受疫情影响,优质土地出让较众,引发房企拿地积极性挑高。此外,疫情对房企的资金链影响固然大,但国内融资难度降矮,片面企业拿地积极性挑高,众重因为导致高溢价率土地成交增众。

  诸葛找房指出,5月全国主要地级市地价溢价率为17.28%,环比上升0.67个百分点,同比降低3.49个百分点。全国主要地级市地价溢价率自2019年3季度最先徐徐攀升,2020年5月为土地成交溢价率的小高峰,但仍不敷往年同期的溢价程度,处于历史中位程度。

  流拍率方面,诸葛找房指出,疫情之下货币环境略显宽松,各地出台批准企业延缓缴纳土地出让金,房企拿地积极性高;3月首,土地流拍率降低清晰,4月流拍率跌至3.53%,5月流拍率仍处于矮位,为3.86%,环比微升0.32个百分点。

  业妻子士指出,5月份北京地区二手房市场展现清晰的小阳春表象,对新房出售首到肯定的分流作用。非优质地段的新房项现在展现了清晰的滞销。而近期出让的不限价土地,因为首首楼面价较高,异日新房均价涨价预期较高,对现在所在地区限价房出售,首到肯定的促进作用。